Sehr geehrte Damen und Herren
Ich amte seit 2022 als Beistandsperson einer betagten Person, welche im Besitze einer Liegenschaft im Baurecht ist, diese jedoch seit 2022 nicht mehr bewohnt. Zudem ist nun im Januar 2026 ein weiteres Ereignis (Wasserschaden) eingetreten. Damit die Komplexität deutlich wird, erfolgt eine etwas «umfassendere» Beschreibung der Ausgangslage.
Ausgangslage
Für die betroffene Person wurde 2022 eine Beistandschaft nach Art. 394 i.V.m. Art. 395 ZGB errichtet und meine Person als Beistandsperson eingesetzt.
Der Auftrag erfasste gemäss aktueller Ernennungsurkunde folgende Aufgaben:
- Betroffene Person beim Erledigen der administrativen Angelegenheiten zu vertreten, insbesondere auch im Verkehr mit Behörden, Ämtern (u.a. mit dem Betreibungs- und Konkursamt), Banken, Post, (Sozial-) Versicherungen, sonstigen Institutionen und Privatpersonen;
- Betroffene Person beim Erledigen der finanziellen Angelegenheiten zu vertreten, insbesondere das gesamte Einkommen und Vermögen sorgfältig zu verwalten;
- stets für eine geeignete Wohnsituation bzw. Unterkunft besorgt zu sein und die betroffene Person bei allen in diesem Zusammenhang erforderlichen Handlungen zu vertreten;
- die Interessen von Betroffene Person im Zusammenhang mit der Liegenschaft …in … zu wahren und sie bei allen dafür erforderlichen Handlungen zu vertreten;
- für ihr gesundheitliches Wohl sowie für eine hinreichende medizinische Betreuung zu sorgen
und sie bei allen dafür notwendigen Vorkehrungen zu vertreten, insbesondere bei Urteilsunfähigkeit über die Erteilung oder Verweigerung der Zustimmung zu vorgesehenen ambulanten oder stationären medizinischen Massnahmen zu entscheiden.
Der Beistandsperson ist im Sinne von Art. 391 Abs. 3 ZGB befugt, die Liegenschaft am … zu betreten.
Der Beistandsperson ist im Sinne von Art. 391 Abs. 3 ZGB befugt, die Post von Betroffene Person zu öffnen.
Wohnverhältnisse
Nach einer mehrwöchigen Hospitalisierung in Folge eines Sturzes ist Person im Jahr 2022 aufgrund der instabilen gesundheitlichen Situation in ein Altersheim übergetreten. Zuvor lebte sie seit ihrer Kindheit in der betroffenen Liegenschaft am … Die Liegenschaft befindet sich im Baurecht. Grundeigentümer ist der Staat (Kanton), vertreten durch das Kantonale Hochbauamt. Die Liegenschaft befindet sich in einem äusserst desolaten Zustand und war bereits seit 2022 nicht mehr bewohnbar. Die vor dem Spitaleintritt vorgefundenen Wohnverhältnisse waren grenzwertig. Es muss festgehalten werden, dass die Wohnfähigkeit, vermutlich in Folge der mentalen Defizite, bereits seit geraumer Zeit eingeschränkt war. Die betroffene Person lebte gemäss Erzählungen über mehrere Jahre praktisch vollständig «abgekapselt» von der Aussenwelt und pflegte nur minimalste Kontakte. Zutritt zu ihrer Liegenschaft hat sie mehr oder weniger sämtlichen Personen verwehrt.
Liegenschaft
Die Liegenschaft befindet sich im Baurecht. Grundeigentümer ist der Staat Solothurn, vertreten durch das Kantonale Hochbauamt. Das Baurecht läuft per 2030 aus und wird durch den Kanton nicht mehr verlängert und es tritt der sogenannte Heimfall ein. Die Liegenschaft befindet sich in einem äusserst desolaten Zustand ist nicht mehr bewohnbar. Ein Zwischen- oder Umnutzung (z.B. Vermietung) ist / war nicht möglich. Seit Beginn steht der Beistand im Kontakt mit dem Eigentümer (Staat, vertreten durch das Hochbauamt). Bereits zeitnah hat sich der Beistand nach der Möglichkeit zur Prüfung einer vorzeitigen Heimfallentschädigung erkundigt. Die Rückmeldungen blieben stets wage und unverbindlich.
Im Jahr 2024 teilte das Hochbauamt schliesslich mit, dass der der Staat als Grundeigentümer an den bestehenden Bauten nicht interessiert sei. Im Vordergrund stehe für den Kanton die Entwicklung des Areals. Darum hat dieser in entsprechender Email vorgeschlagen, das alte Gebäude entschädigungslos zu übernehmen und dieses auf Kosten des Kantons zurückzubauen (Kostenschätzung ca. Fr. 150'000). In den Rückbaukosten seien auch die Entsorgung von Schadstoffen (siehe Radiumsanierung unten) enthalten. Man gehe davon aus, dass der Restwert den Rückbaukosten entspricht. Alternativ könne der Beistand ein Gegenangebot unterbreiten. Nach externer juristischer Prüfung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt wurde schliesslich auf dessen Empfehlung ein eigenständiges Gutachten der Liegenschaft erstellt.
Die Firma x hat schliesslich die Liegenschaft im August 2024 beurteilt. Im September 2024 wurde dem Beistand das entsprechende Schätzungsgutachten zugestellt. Dort kann zusammenfassend entnommen werden, dass die Liegenschaft nicht mehr bewohnbar ist. Der Wert der Liegenschaft wurde zudem auf CHF 18’000 beziffert.
Radiumsanierung
Im 2023 erfolgte eine umfassende und komplexe Radiumsanierung durch das Bundesamt für Gesundheit (BAG), welche sich über mehrere Wochen hinzog. Die Sanierung erfolgte im Rahmen des Aktionsplans Radium 2015-2023 und wurde vollumfänglich durch den Bund finanziert. Die Liegenschaft war im Fokus des Bundes, da dort in den 1950/1960 Jahren gemäss Dokumenten «Heimarbeit» für die Uhrenindustrie erfolgten. Namentlich hat die Mutter der Klientin für die Uhrenindustrie die damaligen Zifferblätter mit Radium bemalt. Die Radiumsanierung ist grundsätzlich abgeschlossen und es besteht ein entsprechender Abschlussbericht. Im Wesentlichen kann festgehalten werden, dass bei einem allfälligen Umbau resp. Abriss der Liegenschaft wiederum das BAG zu kontaktieren, da entsprechende Arbeiten wiederum unter Schutzvorkehrungen erfolgen müssen.
Finanzielle Situation
Betroffene Person bezieht Leistungen der AHV und EL, verfügt über Schulden in Höhe von CHF 17'270.60 (BA Auszug vom 06.2025) sowie sozialhilferechtlichen Schulden in Höhe von über CHF 30'000. Trotz des Umstandes, dass betroffene Person im Besitz einer Liegenschaft ist, erfolgte seitens Betreibungsamt keine Verpfändung. Dies aufgrund der Tatsache, dass des Zustand der Liegenschaft desolat ist sowie der bestehende Baurechtsvertrag zeitnah (Jahr 2030) auslaufen wird. Die Liegenschaft wurde daher als nicht «verpfändbar» beurteilt. Mit Verfügung der Amtsschreiberei im Jahr 2024 wurde die Liegenschaft GB X schliesslich aus der Pfandhaft entlassen.
Die Situation in Bezug auf die Liegenschaft (vorzeitiger Heimfall) ist unverändert. Das Schätzungsgutachten und damit verbundene Angebot wurde im September 2024 dem Hochbauamt vorgelegt. Das Schreiben / Angebot blieb während der Dauer eines Jahres unbeantwortet. Im Oktober 2025 erfolgte schliesslich eine weitere Schätzung im Auftrag durch den Kanton. Der Beistand hat keine Kenntnisse zum Stand.
Wasserschaden Januar 2026
Im Januar 2026 ist nun ein weiteres Ereignis (Wasserschaden) eingetreten. In Folge der Kältewelle im Januar 2026 ist eine Zuleitung beim Spülkasten geplatzt. Mehr oder weniger ganze Liegenschaft wurde «geflutet». Entsprechend bestehen Schäden an Liegenschaft und Mobiliar, das gesamte Haus ist nass /feucht. Der Schaden wurden gegenüber der privaten Gebäudeversicherung gemeldet. Eine externe Firma hat Beurteilung vor Ort vorgenommen und Rückmeldung an Versicherung getätigt. Zusammenfassend könnte Trocknung nur mit mobiler Trocknungsanlage (Verwendung bei Neubauten) erfolgen, da Liegenschaft nicht mehr beheizt wird. Die daraus resultierenden Kosten für Trocknung resp. Behebung der Schäden würden wohl aber in keinem Verhältnis zum bezifferten Wert stehen. Auch weil Gebäude in naher Zukunft abgerissen werden soll. Schadenbericht liegt der Versicherung vor. Bis dato liegt keine Rückmeldung der Versicherung vor.
Fragestellungen:
Wie aus Situationsbeschreibung entnommen werden kann, ist Situation in vorliegendem Fall äusserst komplex und es stellen sich nebst versicherungsrechtlichen auch weitere juristische Fragestellungen im Bereich Bau- und Immobilienrecht. Im Wesentlichen stellt sich die Frage, ob resp. inwiefern die Thematik rund um Liegenschaft (Heimfall, Versicherungsrechtliche Fragen, Radiumbelastung, etc.) durch mich als Beistandsperson (mit sozialarbeiterischer Ausbildung) überhaupt noch bearbeitet werden, damit die betroffene Person in ihren Interessen adäquat vertreten wird.
Fragen:
- Soll/Muss die Beistandsperson bezogen auf die Leerstand bis 2030 irgendwelche Handlungen vornehmen? Falls ja, welche?
- Was gilt es hinsichtlich der Verantwortlichkeit der Beistandsperson bezogen auf die Liegenschaft zu beachten?
- Kann beim Kantonalen Hochbauamt der Druck erhöht werden bezogen auf ein frühere Beendigung des Baurechts? Gibt es dafür rechtliche Grundlagen? Müsste diesbezüglich eine anwaltschaftliche Vertretung beigezogen werden und falls ja, wie könnte diese finanziert werden?
- Welche weiteren Pflichten ergeben sich hinsichtlich der Wahrung der Interessen der betroffenen Person bezogen auf die Liegenschaft? Müsste allenfalls der Aufgabenkatalog angepasst werden?
- Welche Pflichten, Aufgaben und Kompetenzen sind bei der Beistandsperson, welche bei der KESB bezogen auf diese Ausgangslage?
- Wie schätzen Sie Schadenübernahme durch die Versicherung ein? Gibt es weitere Risikos zu beachten?
- Gibt es weitere relevante Aspekte zu beachten bezogen auf die Ausgangslage?
Frage beantwortet am
Peter Dörflinger
Expert*in Kindes- und Erwachsenenschutz
In der Tat eine nicht alltägliche Aufgabe, die Ihnen da «angewachsen» ist. Die nachfolgenden Ausführungen müssen abstrakt bleiben, da konkrete Handlungsanweisungen oder Beurteilungen ohne Kenntnis der Akten unseriös wären.
Sie haben die Aufgabe, die verbeiständete Person bei der Verwaltung des gesamten Einkommens und Vermögens umfassend zu vertreten und ihre vermögensrechtlichen Interessen zu wahren. Dazu gehört auch, unnötige Ausgaben zu vermeiden und drohende Forderungen oder Haftungen abzuwehren. Der Aufgabenkatalog in Ihrer Ernennungsurkunde ist genügend umfassend.
Zur Gefahren- oder Haftungsabwehr ist bei der maroden Liegenschaft (insbesondere nach dem Wasserschaden) sicherzustellen, dass keine Schäden auf Nachbargrundstücken oder an Personen entstehen. Allenfalls ist – falls nicht bereits erfolgt - das Haus bzw. die Liegenschaft zumindest optisch einzuzäunen und ein Zutrittsverbot mit Haftungsausschluss anzubringen, um Werkeigentümerhaftungen z.B. bei Unfällen auf dem Grundstück vorzubeugen. Die Fixkosten sind zu minimieren (z.B. Strom- und Wasserversorgung abstellen, allfällige Versicherungen ausser Gebäudehaftpflicht kündigen).
Die Liegenschaft ist für Ihre Klientin nutzlos geworden, da sie offenbar nicht mehr in ihr Haus zurückkehren kann. Ich gehe davon aus, dass Sie den Haushalt bereits mit Zustimmung der Klientin (Art. 416 Abs. 2 ZGB) oder der KESB (Art. 416 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB) geräumt haben und allfällige Gegenstände von emotionalem Wert sichergestellt bzw. der Klientin mit ins Pflegheim gegeben haben.
Eine Einkommen generierende Nutzung (Vermietung oder Zwischennutzung) der Liegenschaft ist offensichtlich nicht mit verhältnismässigem Aufwand erreichbar. Der Wert der Liegenschaft tendiert aufgrund des baulichen Zustands und des Heimfalls im Jahr 2030 langsam gegen Null. Eine vorzeitige Heimfallvereinbarung mit den entsprechenden Grundbucheintragungen benötigt für ihre Rechtsgültigkeit die Zustimmung der KESB (Art. 416 Abs. 1 Ziff. 1 und 4 ZGB), da ich annehme, dass Ihre Klientin mangels Urteilsfähigkeit in dieses Geschäft nicht mehr einwilligen kann (Art. 416 Abs. 2 ZGB). Insofern geht auch ein Teil der Verantwortung auf die KESB über.
Der Wert der Liegenschaft beträgt gemäss Ihrer privaten Schätzung vor dem Wasserschaden Fr. 18'000.--. Nach dem Wasserschaden dürfte der Wert tiefer liegen; allenfalls wird die Gebäudeversicherung noch etwas zahlen, was vor einer allfälligen Heimfallvereinbarung zu klären und abzuwickeln ist. Der (Rest-)Wert ist den Kosten gegenüberzustellen, die bis zum Auslaufen des Baurechtsvertrags im Jahr 2030 anfallen. Wie bereits angetönt, sind das insbesondere die Baurechtszinsen, Versicherungskosten, Anschlussgebühren, aber auch (Ihre) administrativen Aufwendungen und allfällige Haftungen. Mit hoher Wahrscheinlichkeit – in der Fallbeschreibung ist zu den Kosten nichts enthalten – werden Sie und die KESB, welche einen vorzeitigen Heimfall (siehe oben) beurteilen muss, zum Schluss kommen, dass das Angebot des Kantons, einen vorzeitigen Heimfall ohne Restwert-Entschädigung zu akzeptieren, unter dem Strich im Interesse Ihrer Klientin liegen dürfte. (Die Abbruch- und Rückbaukosten (inkl. Aufwand für die Radiumsanierung), die nach Einschätzung des Kantons Fr. 150'000.— betragen, würden beim ordentlichen Heimfall ohnehin beim Kanton bleiben, da die «Baute» nach dem Akzessionsprinzip (Art. 779c ZGB) dann dem Grundeigentümer anfällt.)
Der Kanton scheint keine Eile zu haben, was nachvollziehbar ist angesichts des baldigen Heimfalls und den Absichten des Kantons, das Areal (vermutlich auch andere Grundstücke) neu oder anders zu nutzen. Das Sachenrecht ergibt für Ihre Klientin keinen «Hebel», wenn der Kanton den vorzeitigen Heimfall nicht durchsetzen will, weil Ihre Klientin in grober Weise dingliches Recht überschritten oder vertragliche Verpflichtungen verletzt hat (Art. 779f ZGB). Ob sich der Kanton von ausstehenden und auf dem Weg der Zwangsvollstreckung vermutlich nicht durchsetzbaren Baurechtszinsen zum schnelleren Handeln bewegen lässt, kann ich nicht beurteilen.
Sie bringen die Option ein, dass die KESB für die Vertretung Ihrer Klientin bei den Liegenschaftsangelegenheiten jemanden aus einer spezialisierten Anwaltskanzlei als Beistandsperson einsetzt oder Sie dazu ermächtigt, eine solche beizuziehen. Wie Sie selbst schreiben, kann der damit verbundene Aufwand nicht aus dem Vermögen Ihrer Klientin finanziert werde. Setzt die KESB die Beistandsperson ein, bezahlt sie mangels relevantem Klientinnenvermögen auch die Entschädigung (Honorar). Setzen Sie als Beistand eine Anwaltskanzlei ein, müssen Sie das Honorar voraussichtlich vorfinanzieren und dann über den Spesenersatz geltend machen. Die KESB wird diese Spesen dann prüfen und übernehmen oder einer anderen nach kantonalem Recht zuständigen Stelle auferlegen (Art. 404 Abs. 3 ZGB).
In dieser Konstellation empfehle ich Ihnen, frühzeitig den Kontakt mit der KESB zu suchen. Die KESB hat Sie zu instruieren (Art. 400 Abs. 3 ZGB) und wird mit Blick auf das allenfalls zustimmungsbedürftige Geschäft der Liquidation der Liegenschaft mit einem vorzeitigen Heimfall Interesse daran haben, dass alle Voraussetzungen zur späteren Beurteilung des Heimfallvertrags korrekt geprüft und bewertet sind. Allenfalls wird die KESB auch die Optionen einer spezialisierten Beistandschaft (siehe oben) in Betracht ziehen.
Freundliche Grüsse