Sehr geehrte Damen und Herren
Ich wende mich an Ihre Rechtsberatung mit der Bitte um eine rechtliche Einschätzung zu einer komplexen Fragestellung aus meiner Beratungspraxis im Altersbereich.
Dem konkreten Sachverhalt liegt ein Kaufvertrag aus dem November 2007 zugrunde, mit welchem eine Liegenschaft an den Sohn übertragen wurde. Für die Beurteilung sind folgende vertragliche, personelle und finanzielle Rahmenbedingungen zentral:
Wohnberechtigte Personen: Ein Ehepaar (Ehemann Jahrgang 1945, Ehefrau Jahrgang 1953).
Wohnrecht: Dem Ehepaar steht ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnrecht an der übertragenen Liegenschaft zu.
Die 20-Jahres-Klausel: Vertraglich ist vereinbart, dass bei einem allfälligen Verzicht auf das Wohnrecht innerhalb der ersten 20 Jahre durch die Wohnrechtsberechtigten dieses finanziell abgegolten werden muss.
Wertminderung & Berechnung: Pro Jahr reduziert sich diese Abgeltung um CHF 5'200.–, ausgehend vom ursprünglichen Wohnrechtswert. Dieser Wert wurde vertraglich nach Staufer/Schätzle (Faktor 17.3 x 12 x CHF 500.–) berechnet und auf CHF 104'000.– abgerundet.
Aktuelle Situation: Die vertragliche 20-Jahres-Frist läuft im November 2027 ab. Das Wohnrecht an sich erlischt nach Ablauf dieser Frist jedoch nicht automatisch, sondern bleibt im Grundbuch bestehen. Das Ehepaar möchte das Wohnrecht nun auflösen, um in eine altersgerechte Mietwohnung umzuziehen.
Daraus ergeben sich für die anstehende Beratung folgende Kernfragen, zu denen ich Ihre geschätzte Expertise benötige:
Szenario 1 – Vorzeitige Auflösung (vor November 2027): Wie ist die Situation rechtlich und el-rechtlich einzuschätzen, wenn das Wohnrecht vor Ablauf der 20-Jahres-Frist aufgelöst wird, wobei der noch ausstehende Rückzahlungsbetrag (Restbetrag gemäss der jährlichen Reduktion von CHF 5'200.–) beglichen wird? Wird eine solche Löschung unter Begleichung dieser vertraglichen Abgeltung seitens der EL-Durchführungsstelle dennoch als anrechenbarer Vermögensverzicht gewertet?
Szenario 2 – Auflösung nach Ablauf der 20 Jahre (ab November 2027): Wie stellt sich die Situation dar, wenn die Auflösung erst nach Ablauf der 20-Jahres-Frist vollzogen wird? Ist bei einem Verzicht nach Ablauf dieser vertraglichen Frist überhaupt noch von einem rechtlich relevanten Vermögensverzicht im Sinne der EL auszugehen, oder hat die abgelaufene Klausel hier eine befreiende Wirkung?
Relevanz der Wegleitung zu den EL (WEL): Kommt bei einer Löschung nach Ablauf der 20-Jahres-Frist dennoch die Randziffer (Rz) 3524.05 WEL zur Geltung? Dort ist festgehalten, dass der Jahreswert des Wohnrechts als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen angerechnet wird, wenn eine Person gänzlich auf das Wohnrecht verzichtet (insbesondere bei Löschung im Grundbuch). Verhindert diese Bestimmung der Wegleitung eine sanktionsfreie Auflösung nach Ablauf der vertraglichen Frist, oder kommt sie in diesem speziellen vertraglichen Kontext nicht zur Anwendung. Sofern dies zur Geltung kommt, würde das berücksichtigte Einkommen CHF 500.-- pro Monat betragen?
Für eine kurze Einschätzung Ihrerseits bin ich Ihnen sehr dankbar.
Freundliche Grüsse
Frage beantwortet am
Nadja D'Amico
Expert*in Sozialversicherungsrecht
Guten Tag
Ein Verzichtstatbestand gemäss Art. 11a Abs. 2 ELG liegt vor, wenn eine Person ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung auf Einnahmen, Vermögenswerte und gesetzliche oder vertragliche Rechte verzichtet hat. Für die EL-rechtliche Qualifikation müssen im vorliegenden Fall zwei mögliche Verzichtstatbestände voneinander unterschieden werden:
• die Übertragung der Liegenschaft unter Einräumung eines Wohnrechts (2007)
• die geplante Aufgabe und Löschung des Wohnrechts im Grundbuch (heute)
Demnach müsste zunächst geprüft werden, ob mit der Veräusserung der Liegenschaft im Jahr 2007 ein Vermögensverzicht vorlag. Dies ist der Fall, wenn die Gegenleistung (Kaufpreis zzgl. kapitalisierte Wert des Wohnrechts) weniger als 90 Prozent des damaligen Liegenschaftswerts betrug (Art. 17b Abs. 1 ELV). Für die EL-rechtliche Kapitalisierung ist dabei nicht die Tabelle nach Stauffer/Schaetzle massgebend, sondern die Umrechnungstabelle der Eidgenössischen Steuerverwaltung (weitere Hinweise Rz. 3532.07 f. WEL, BGE 122 V 394). Ein allfälliger Vermögensverzicht wird in der EL-Berechnung als hypothetischer Ertrag aus unbeweglichem Vermögen angerechnet; zusätzlich zum Jahreswert (Mietwert) des Wohnrechts nach Art. 11 Abs. 1 Bst. c ELG i.V.m. Art. 12 ELV (vgl. Rz. 3433.02 WEL).
Demgegenüber stellt die freiwillige Aufgabe des Wohnrechts eine eigenständige Verzichtshandlung dar: Können dafür keine gesundheitlichen Gründe nachgewiesen werden, wird in der EL-Berechnung der Jahreswert des Wohnrechts als hypothetische Einnahme angerechnet (Art. 15e ELV, Rz. 3524.05 WEL).
Da der Kaufvertrag aus dem Jahr 2007 keine Regelung zur Löschung des Wohnrechts im Grundbuch vorsieht, kommt eine Aufhebung des Wohnrechts nach Ablauf der 20-Jahres-Frist einem freiwilligen und unentgeltlichen Verzicht gleich. Erfolgt der Umzug und die Löschung des Wohnrechts jedoch vor November 2027, lässt sich argumentieren, dass die Eltern nicht unentgeltlich auf ihr Wohnrecht verzichten, sondern die vertraglich vorgesehene Gegenleistung erhalten. Dem steht meines Erachtens die jährliche Reduktion der Abgeltung nicht entgegen, da sich der Anspruch unmittelbar aus dem Kaufvertrag ergibt.
Nach dem Gesagten empfiehlt es sich, den Umzug in die altersgerechte Wohnung vor November 2027 umzusetzen. Ist ein Umzug nicht ohnehin aus gesundheitlichen Gründen angezeigt? Mit einem ärztlichen Attest kann das Risiko einer hypothetischen Anrechnung nach Art. 15e ELV weiter minimiert werden.
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Überlegungen weitergeholfen zu haben, und verbleibe mit freundlichen Grüssen
Nadja D'Amico