Sehr geehrte Damen und Herren
Ich wende mich an Ihre Rechtsberatung mit der Bitte um eine rechtliche Einschätzung zu einer komplexen Fragestellung aus meiner Beratungspraxis im Altersbereich.
Dem konkreten Sachverhalt liegt ein Kaufvertrag aus dem November 2007 zugrunde, mit welchem eine Liegenschaft an den Sohn übertragen wurde. Für die Beurteilung sind folgende vertragliche, personelle und finanzielle Rahmenbedingungen zentral:
Wohnberechtigte Personen: Ein Ehepaar (Ehemann Jahrgang 1945, Ehefrau Jahrgang 1953).
Wohnrecht: Dem Ehepaar steht ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnrecht an der übertragenen Liegenschaft zu.
Die 20-Jahres-Klausel: Vertraglich ist vereinbart, dass bei einem allfälligen Verzicht auf das Wohnrecht innerhalb der ersten 20 Jahre durch die Wohnrechtsberechtigten dieses finanziell abgegolten werden muss.
Wertminderung & Berechnung: Pro Jahr reduziert sich diese Abgeltung um CHF 5'200.–, ausgehend vom ursprünglichen Wohnrechtswert. Dieser Wert wurde vertraglich nach Staufer/Schätzle (Faktor 17.3 x 12 x CHF 500.–) berechnet und auf CHF 104'000.– abgerundet.
Aktuelle Situation: Die vertragliche 20-Jahres-Frist läuft im November 2027 ab. Das Wohnrecht an sich erlischt nach Ablauf dieser Frist jedoch nicht automatisch, sondern bleibt im Grundbuch bestehen. Das Ehepaar möchte das Wohnrecht nun auflösen, um in eine altersgerechte Mietwohnung umzuziehen.
Daraus ergeben sich für die anstehende Beratung folgende Kernfragen, zu denen ich Ihre geschätzte Expertise benötige:
Szenario 1 – Vorzeitige Auflösung (vor November 2027): Wie ist die Situation rechtlich und el-rechtlich einzuschätzen, wenn das Wohnrecht vor Ablauf der 20-Jahres-Frist aufgelöst wird, wobei der noch ausstehende Rückzahlungsbetrag (Restbetrag gemäss der jährlichen Reduktion von CHF 5'200.–) beglichen wird? Wird eine solche Löschung unter Begleichung dieser vertraglichen Abgeltung seitens der EL-Durchführungsstelle dennoch als anrechenbarer Vermögensverzicht gewertet?
Szenario 2 – Auflösung nach Ablauf der 20 Jahre (ab November 2027): Wie stellt sich die Situation dar, wenn die Auflösung erst nach Ablauf der 20-Jahres-Frist vollzogen wird? Ist bei einem Verzicht nach Ablauf dieser vertraglichen Frist überhaupt noch von einem rechtlich relevanten Vermögensverzicht im Sinne der EL auszugehen, oder hat die abgelaufene Klausel hier eine befreiende Wirkung?
Relevanz der Wegleitung zu den EL (WEL): Kommt bei einer Löschung nach Ablauf der 20-Jahres-Frist dennoch die Randziffer (Rz) 3524.05 WEL zur Geltung? Dort ist festgehalten, dass der Jahreswert des Wohnrechts als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen angerechnet wird, wenn eine Person gänzlich auf das Wohnrecht verzichtet (insbesondere bei Löschung im Grundbuch). Verhindert diese Bestimmung der Wegleitung eine sanktionsfreie Auflösung nach Ablauf der vertraglichen Frist, oder kommt sie in diesem speziellen vertraglichen Kontext nicht zur Anwendung. Sofern dies zur Geltung kommt, würde das berücksichtigte Einkommen CHF 500.-- pro Monat betragen?
Für eine kurze Einschätzung Ihrerseits bin ich Ihnen sehr dankbar.
Freundliche Grüsse